Guvernul a aprobat o serie de modificari si completari la legislatia aferenta certificatelor de performanta energetica, prin care se clarifica obligativitatea prezentarii unui astfel de document la vanzarea imobilelor.

Conform modificarilor, la tranzactiile imobiliare este obligatorie prezentarea unui certificat de performanta energetica a cladirii vandute. Aceeasi obligativitate se impune si in cazul semnarii unui contract de inchiriere sau in momentul receptiei lucrarilor in unitatile noi de locuinte. 

“Prin urmare, incheierea contractelor de vanzare-cumparare fara punerea la dispozitie a certificatului de performanta energetica conduce la nulitatea relativa a tranzactiei, conform prevederilor Codului civil, iar procesul verbal incheiat cu ocazia receptiei la termninarea lucrarilor neinsotit de copia certificatului este nul de drept”, se precizeaza in comunicarea Ministerului Dezvoltarii Regionale si Turismului, cel care a implementat intreaga legislatie aferenta. 

Obligatia de a prezenta un certificat de performanta energetica ar fi trebuit sa intre in vigoare de la 1 ianuarie 2010, prin transpunerea unei directive europene in acest sens. 

Data initiala includea deja o amanare de 3 ani, pentru a permite autoritatilor romane sa ia toate masurile necesare implementarii legislatiei. Totusi, cum detaliile nu au fost puse la punct, aplicarea normelor a suferit amanari suplimentare. 

Noile modificari vin sa clarifice faptul ca un contract de vanzare cumparare este nul fara prezentarea unui certificat de atestare termica, dupa ce aceasta prevedere fusese disputata in trecut. 

Pe de alta parte, legislatia prevede ca pana in 2020, cladirile nou construite sa fie cladiri al caror consumd energie este aproape egal cu zero.


Imobiliare_Arad

Schimbari la "Prima Casa 4"

Vezi cum poti cumpara a doua locuinta

Persoanele care au achizitionat o locuinta prin intermediul programului "Prima Casa" vor avea voie sa isi cumpere un al doilea apartament prin acest program, in cazul in care prima achizitie se dovedeste a avea "vicii ascunse", se arata intr-un proiect de Ordonanta de Urgenta publicat pe site-ul Ministerului Finantelor Publice (MFP).
In prezent, persoanele care au achizitionat o locuinta prin intermediul programului sustinut de stat nu mai au voie sa cumpere un al doilea apartament prin "Prima Casa". 

"Proiectul de act normativ contribuie la sprijinirea persoanelor fizice care au achizitionat o locuinta dar intimpina dificultati in ceea ce priveste efectuarea unor lucrari de interventie asupra acesteia, respectiv pentru a putea beneficia de garantia pentru vicii ascunse oferita conform Codului civil de catre vanzator, cu posibile implicatii negative asupra rambursarii finantarii garantate", se arata in proiectul de Ordonanta de Urgenta. 

Programul guvernamental Prima Casa 4, in care garantiile sunt impartite intre Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM) si bancile participante, ar mai putea functiona pana aproape de finalul acestui an, cand se estimeaza ca va fi epuizat intreg plafonul de credite.

Potrivit oficialilor MFP, in practica au aparut multe situatii, diferite de cele reglementate, pentru solutionarea carora este nevoie de aceasta modificare legislativa. 

"Locuinta achizitionata prin programul Prima Casa trebuie sa satisfaca toate conditiile necesare de locuit ale unei persoane sau familii, ceea ce necesita modificarea legislatiei in vigoare in sensul de a se permite inlocuirea imobilului achizitionat initial, in cazul in care acesta este impropriu pentru folosirea sa ca locuita, din cauza unor vicii ascunse", se arata in documentul Finantelor, pus in dezbatere publica. 

In aceste cazuri, ar fi necesar acordul scris al constructorului de a pune la dispozitia beneficiarului un alt imobil care sa satisfaca conditiile de locuit ale beneficiarului. 

A doua locuinta, valoare cel putin egala cu cea a primului credit contractat

Proiectul precizeaza totodata ca prin aceste reglementari se are in vedere satisfacerea conditiilor de viata si locuit ale familiilor fara a se considera a fi "o a doua accesare a Programului", cat timp valoarea locuintei dobandite de catre beneficiar in urma novatiei (conventie prin care partile unui raport juridic obligational sting o obligatie existenta, inlocuind-o cu o noua obligatie. -n.r.) este cel putin egala cu valoarea creditului contractat.

In continuare, in baza contractului de garantare novat, se radiaza ipoteca, privilegiul finantatorului precum si interdictiile de instrainare si grevare cu sarcini instituite asupra imobilului achizitionat initial in cadrul programului. 

Ulterior, asupra imobilului dobandit se instituie dreptul de ipoteca legala de rangul I in favoarea statului roman si a bancii, pana la finalizarea procedurii de executare silita asupra imobilului care face obiectul garantiei, cu interdictia de instrainare a locuintei pe o perioada de cinci ani si interdictia de grevare cu sarcini a acesteia pe toata durata garantiei.

Pe parcursul derularii programului "Prima Casa", in practica au aparut mai multe situatii in care s-a solicitat acordul MFP, in calitate de titular al ipotecii, privind realizarea unor lucrari de interventie si/sau extindere pentru care este necesara autorizatia de construire, in legatura cu imobilul ipotecat, incluzand: dezmembrari, extinderi, modificari structurale, modificari ale destinatiei partilor comune, precum si orice alte modificari care, desi nu necesita autorizatie de construire, se inscriu in Cartea Funciara. 

Astfel ordonanta vine sa reglementeaza aceasta problema, in sensul exprimarii acordului cu privire la lucrarile de mai sus, atat de catre Ministerului Finantelor Publice, cat si de catre banca. 

Reprezentantii MFP spun ca, pana in prezent, au primit numeroase solicitari din partea beneficiarilor, in sensul exprimarii acordului Ministerului Finantelor Publice, in calitate de titular al dreptului de ipoteca legala, pentru efectuarea unor lucrari de interventie asupra locuintelor achizitionate in cadrul programului, respectiv pentru inlocuirea obiectului finantarii garantate. 

Se preconizeaza ca aceste tipuri de solicitari vor fi si mai numeroase, datorita perioadei mari de timp pentru care se acorda creditul, de maximum 30 de ani, in care pot interveni situatii a caror solutionare necesita acordul Ministerului Finantelor in calitate de titular al dreptului de ipoteca. 

MFP mai mentioneaza ca reglementarile propuse sunt necesare intrucat actele normative care reglementeaza programul "Prima Casa" impun obligativitatea achizitionarii unei singure locuinte in cadrul programului si nu prevad posibilitatea exprimarii acordului MFP pentru acordarea permisiunii de a schimba sau de a achizitiona o alta locuinta decat cea achizitionata initial, in virtutea garantiei din partea vanzatorului pentru viciile ascunse ale locuintei.

"Initiativa legislativa este justificata de stringenta crearii unui temei legal in vederea solutionarii cererilor formulate de catre beneficiarii programului", se argumenteaza in Nota de Fundamentare. 

Alte modificari

O alta schimbare intentionata de Finante este sa explice fara echivoc problema radierii interdictiei de instrainare a imobilului pe o perioada de cinci ani, in cazul rambursarii anticipate a finantarii garantate. 

"Odata cu stingerea obligatiei garantate prin rambursarea anticipata a intregului sold al finantarii garantate, se vor radia in mod corelativ toate sarcinile si interdictiile inscrise in vederea garantarii acesteia", se arata in documentul MFP. 

Totodata, mai apare o obligatie. Documentatia aferenta garantiilor executate, respectiv a unei copii a inscrisului intocmit de catre FNGCIMM va trebui trimisa atat la organele teritoriale ale ANAF in a caror raza teritoriala isi are domiciliul debitorul beneficiar al finantarii garantate in vederea aplicarii procedurii de executare silita, cat si la ANAF, pentru informare. 

"Acest lucru va da posibilitatea ANAF-ului de a cunoaste mai bine situatia garantiilor ce trebuie executate in teritoriu precum si de a crea posibilitatea acestuia de a raporta catre MFP-DGTDP sumele recuperate, conform prevederilor legale", se explica in document. 

Apartamente in Arad

Noile norme BNR intră în vigoare, de astăzi.

De astăzi, românii vor putea obţine doar împrumuturi mai mici, cu condiţii de acordare drastice. Avansul de care trebuie să dispună clienţii care vor un credit ajunge, în unele cazuri, la jumătate din valoarea locuinţei. În aceste condiţii, singura şansă pentru clienţii care nu au venituri substanţiale rămâne programul Prima Casă. în cazul acestuia, normele de creditare rămân neschimbate.

Principalul scop pentru care s-au implementat noile condiţii de creditare este descurajarea creditului în orice altă valută decât moneda naţională. Astfel, condiţiile de acordare a creditului sunt cu atât mai dure cu cât moneda aleasă prezintă mai multe riscuri.

De asemenea, creditarea pentru nevoi personale este descurajată.

·                                 Persoanele fizice care doresc să contracteze un credit ipotecar sau imobiliar, dar care au veniturile în lei vor trebui să achite un avans de minim 25% din valoarea locuinţei cumpărate, la creditele în euro, şi cel puţin 40% la creditele în dolari, franci elveţieni sau yeni, potrivit noului regulament al BNR.

·                                 Cei care au un venit în valută vor plăti un avans minim de 20% din valoarea locuinţei.

·                                 În cazul împrumuturilor de consum, perioada de creditare poate să fie de maxim cinci ani, faţă de cei 10 sau 15 ani, înainte de emiterea noilor condiţii de către Banca Centrală.

Modificări la Prima Casă

Un nou proiect de modificare a ordonanţei de urgenţă care reglementează programul Prima Casă a fost suspus dezbaterii publice pentru 15 zile. Modificările sunt în general de formă, mai puţin de fond. Principala modificare este cea legată de ridicarea interdicţiei de vânzare a imobilului achiziţionat prin acest program.

Proiectul de act normativ aduce o serie de măsuri noi menite să îmbunătăţească derularea programului Prima Casă.  Aşa cum spune unul din bancherii din piaţă, au fost aduse rezolvări punctuale pentru situaţii de criză pe care finanţatorii şi garantul le-au întâlnit până acum sau le pot întâlni de acum încolo. În afara câtorva detalii care ţin de documentaţia necesară obţinerilor de executări silite sau de stabilirea cotelor indivize, actul normativ ridică interdicţia ca imobilul achiziţionat prin acest program să nu fie înstrăinat timp de cinci ani de proprietar. Măsura a fost luată probabil tot ca urmare a cazurilor reclamate de instituţiile de credit, cazuri în care dintr-un motiv sau altul proprietarul îşi doreşte fie refinanţarea creditului pentru obţinerea unei case mai mari sau mai mici, în funcţie de evoluţia economică a individului, fie nu mai poate achita ratele şi banca se vede pusă în imposibilitatea de executa respectivul imobil deoarece exista această interdicţie legală de înstrăinare a imobilului achiziţionat prin programul Prima Casă. Deşi soluţii tehnice s-au găsit pentru vânzările făcute în înţelegere cu banca: banii obţinuţi din vânzare stau într-un cont escrow până la expirarea termenului.

Politică socială sau de ajutorare a pieţei de real estate?

Carmen Retegan, preşedinte Verida Credit, IFN specializat pe credite ipotecare, comentează felul în care staul elimină treptat toate interdicţiile impuse celor care voiau să adere la programul Prima Casă. “Până acum am înţeles: statul ducea o politică socială prin acest program. Acum nu mai avem de-a face neapărat cu o politică socială şi nu înţeleg de ce nu pot intra în acest program şi alţi jucători. Practic, statul ar trebui să se hotărască: derulează un ajutor social pentru tineri sau un program de ajutorare a pieţei de real estate?”. Într-adevăr, printre alte interdicţii ridicate de guvern sunt şi cele referitoare la cei care deţin deja un imobil şi pot totuşi achiziţiona o locuinţă prin programul Prima Casă.

Dacă până acum puteau apela doar cei care aveau o locuinţă mică ca suprafaţă, după noul act normativ un client poate apela la programul Prima Casă şi „în cazul în care locuinţa achiziţionată iniţial în cadrul programului este improprie cerinţelor de locuit ale unei persoane sau familii datorită unor vicii ascunse, în condiţiile stabilite în normele de implementare aprobate prin hotărâre a Guvernului”.

media.imopedia.ro

Vezi ce drepturi si obligatii au chiriasii dupa Noul Cod Civil

Chiriasii au cateva drepturi si numeroase obligatii.

Potrivit noului Cod Civil, inchirierea unei locuinte se face pe maximum 49 de ani, iar chiriasii sunt obligati sa suporte anumite reparatii din propriile buzunare.

Folosinta comuna

Noul Cod Civil prevede ca, in cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul sa utilizeze partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii (ghena, uscatoria de rufe, iluminatul partilor comune etc.). La incheierea perioadei de inchiriere, vechiul chirias are drept de preferinta la incheierea noului contract. Pe de alta parte, daca este pus de proprietar in imposibilitatea de a folosi locuinta, chiriasul poate cere reducerea cuantumului chiriei potrivit perioadei in care nu a locuit in spatiul inchiriat.

Chiria, in avans

Chiriasul este obligat sa plateasca chiria, dupa cum urmeaza:

- in avans , daca inchirierea se face pe o luna;

- in prima zi lucratoare a fiecarei luni, in cazul contractelor pe maximum un an;

- in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, la inchirieri de peste un an .

Chiriasul este obligat sa contribuie la achitarea cheltuielilor cu partile si instalatiile comune. De asemenea, tot chiriasul trebuie sa achite cheltuielile cu reparatiile curente, de intretinere, ale locuintei inchiriate. Pe de alta parte, daca vrea sa paraseasca locuinta, chiriasul trebuie sa-l anunte pe proprietar cu 60 de zile inainte de intentia sa.

imopedia.ro

In 2012 intram in marea reabilitare termica a blocurilor

Declaratie mustind de optimism a ministrului Dezvoltarii Regionale si Turismului, Elena Udrea: Comisia Europeana permite realocarea de fonduri europene de la alte ministere catre programul de reabilitare termica a locuintelor, anul viitor, in mai, incepe in Romania marea reabilitare termica a blocurilor, vizand circa 250.000 de apartamente!

"Am lucrat si am probat necesitatea folosirii acestor fonduri europene redistribuite de la ministere care nu cheltuie banii europeni. In programul national de reabilitare termica pe care il derulam din 2009, am convins CE de utilitatea si necesitatea folosirii fondurilor europene pentru reabilitare termica, dar si de faptul ca suntem in stare sa cheltuim acesti bani. In momentul actual, suntem in procedurile prevazute de legislatia europeana prin care se vor aloca aproximativ 360 de milioane de euro din care vom putea reabilita aproximativ 250.000 de apartamente la nivel national incepand cel mai devreme in mai 2012", a afirmat la sfarsitul acestei saptamani Elena Udrea.
In luna mai ar trebui sa inceapa in Romania marea reabilitare termica a blocurilor, potrivit ministrului Elena Udrea care a mentionat ca, la nivel national, sunt sute de mii de cereri pentru anveloparea blocurilor.
"Undeva in mai ajung fondurile europene. Propunerea noastra este ca licitatiile sa se tina pana in luna mai, sa se termine, in asa fel incat in luna mai, cand fondurile europene ajung in Romania lucrarile de reabilitare sa porneasca si toate aceste apartamente sa se reabiliteze vara.
In patru luni, se poate si daca toata lumea e pregatita cu partea tehnica si juridica, cu contractele, atunci in luna mai, intram in marea reabilitare termica din Romania si speram ca foarte multi dintre cei care au depus cereri, sunt sute de mii la nivel national, sa fie multumiti. La nivelul Romaniei, circa trei milioane de apartamente asteapta sa fie reabilitate si orice sursa de finantare e binevenita", a precizat ministrul, potrivit Agerpres.
Liga Asociatiilor de Proprietari Habitat a gasit un... bloc de probleme ridicate de reabilitarea termica
Liga Asociatiilor de Proprietari Habitat a facut un inventar al problemelor ridicate de reabilitarea termica a blocurilor si o serie de propuneri inaintate autoritatilor.  Printre altele, a cerut: schimbarea radicala a schemelor de finantare a reabilitarii termice; proprietarii care investesc in masuri de eficienta energetica ar trebui sa beneficieze de deducere din impozitul pe venit pana la contravaloarea de 500 euro/an; TVA 0 pentru lucrarile de reabilitare si pentru materialele de constructii folosite la reabilitare.
Programele trebuie sa se adreseze tuturor tipurilor de locuinte, cere Habitat. "Programul a fost conceput gresit prin accentuarea rolului primariilor care sunt definite, in mod eronat, ca beneficiare ale reabilitarii termice, in detrimentul beneficarilor reali ai programului, adica proprietarii apartamentelor care sunt reabilitate (organizati sau nu in asociatii de proprietari)", a constatat Liga Asociatiilor de Proprietari.

agenda.ro

Cât mai costă hectarul de teren arabil în România

Preţurile terenurilor agricole din Câmpia Română sunt cele mai mici. La polul opus, România are cu ce se lăuda: terenuri agricole de calitate, care pot concura cu cele ale francezilor.

Interesul investitorilor în terenurile agricole din România nu a dispărut, deşi reprezentanţii agenţiilor imobiliare spun că anul acesta nu s-au mai parafat la fel de multe tranzacţii ca şi anul trecut.

„Avem săptămânal două-trei întâlniri cu potenţiali clienţi. Aceştia sunt în cautarea unor terenuri agricole cu suprafeţe de peste 3.000 de hectare şi cu un grad de comasare ridicat, însă nu cu toţi încheiem contracte”, a declarat pentru MONEY.ro, Florin Dumitrescu, chief operations officer în cadrul Grupului Mir din Timişoara, cu afaceri în turism, hoteluri şi restaurante, imobiliare, construcţii şi proiecte de energie verde, şi care a vândut în ultimii zece ani peste 200.000 de ha de terenuri.

Totuşi, în zona de vest a ţării se găsesc şi nuclee de 400-500 de ha, în jurul cărora terenurile se pot comasa, însă operaţiunea cere timp. Spre exemplu, pentru obţinerea unei suprafeţe de 3.000 de ha, perioada de comasare ce include pregătirea tutor documentelor în vederea realizării tranzacţiei, poate ajunge chiar şi până la 18 luni. Terenurile cu un grad de comasare de 75-80% sunt cele care se tranzacţionează cel mai des, în schimb, foarte greu se vând cele cu un grad de comasare de sub 50%. Spre exemplu, preţul pentru un ha porneşte de la 2.000 de euro, în cazul unui teren de 2.000 de ha şi cu un grad de comasare de 70%.

Vin, se interesează, pleacă şi revin

„Interesul din partea investitorilor este punctual, vin, se interesează, pleacă şi revin din nou. Cei mai mulţi sunt investitori din ţări precum Danemarca, Italia, Germania, dar au început să apară şi fondurile de investiţii”, a declarat Florin Dumitrescu, pentru MONEY.ro. În plus, mai spune acesta sunt şi entităţi care încearcă specula cu terenuri agricole, mai scumpe cu 20-30%. Cât despre o eventuală creştere a preţurilor, Dumitrescu nu vede posibil un astfel de trend pe viitor, tocmai datorită gradului redus de comasare a terenurilor.

Chiar dacă se pare că puhoaie de străini vin să cumpere terenurile agricole româneşti, din cauza preţurilor mai mici decât în ţările vestice, atât Dumitrescu, cât şi Mihăiţă Ion, patronul unei agenţii imobiliare din Hunedoara, spun că anul acesta numărul tranzacţiilor a fost mai redus decât în 2010. 

În judeţele Timiş, Arad, Bihor, trenurile agricole au un preţ mediu de 2.500 de euro, la  prima mână, iar pentru suprafeţele mai mari de 1.000 de hectare, preţul poate ajunge şi la 3.000 de euro. La speculanţi, preţul creşte cu 500-600 de euro per ha şi sare de 3.300 – 3.500 de euro, mai spune patronul hunedorean.

În judeţul Brăila ofertele sunt  de 2.200 – 2.700 euro/ha, în funcţie de gradul de comasare, iar cele mai mici preţuri se găsesc în zona de sud a ţării – Câmpia Română,  unde preţurile sunt de 1.000 – 1.7000 euro/ha. În plus, speculanţii cumpără titluri de la ţărani cu 1.300 – 1.400 euro/ha şi le vând apoi chiar şi cu 2.200 – 2.300 euro/ha.

Dar sunt și terenuri chiar foarte scumpe, de 5.000 de euro/ha. Asta în zona Sânicolau, judeţul Timiş, unde o parte din terenuri, datorită calităţii lor, întră în categoria de lux şi sunt comparabile cu cele ale francezilor.

Exemple de oferte disponibile în piaţă

• Judeţul Hunedoara - teren de 2.400 ha. Preţ: 2.500 de euro/ha, negociabil.
• Judeţul Caraş-Severin - teren de 3.000 ha. Preţ: 1.600 euro/ha.
• Judeţul Timiş - teren de 1.800 ha,  grad de comasare 85%. Preţ: 4.200 euro/ha.
• Judeţul Arad - teren de 700 ha, grad de comasare 95%. Preţ: 2.900 euro/ha.
• Judeţul Călăraşi - teren de 1.500 ha, grad de comasare 95%. Preţ: 2.200 euro/ha.
• Judeţul Bihor - teren de 2.500 ha, semicolinar, grad de comasare 90%. Preţ: 2.700 euro/ha.
• Judeţul Constanţa - teren de 1.900 ha,  grad de comasare 40%. Preţ: 2.100 euro/ha.
• Judeţul Brăila - teren 2.000 ha, grad de comasare 85%. Preţ: 2.600 euro/ha.

Sursa: Money.ro