miercuri, 20 februarie 2013

Ce schimbari aduce noul Cod Civil in imobiliare Noul Cod de Procedura Civila, intrat in vigoare pe 15 februarie, aduce cateva modificari si in relatia chirias-proprietar, dar si in procedura de executare silita. Wall-Street.ro va prezinta modificarile. Recuperarea datoriilor la chirie, fara proces


Noile reglementari, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata, care poate constitui titlu executoriu numai prin simpla inregistrare a contractului de locatiune la organele fiscale sau prin incheierea acestuia in forma autentica. Caracterul executoriu al locatiunii produce efecte numai pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.  In plus, prevederile art. 1809 din Codul Civil, stipuleaza caracterul executoriu ce produce efecte si cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune, daca sunt indeplinite una dintre cele doua conditii prevazute de art. 1798 si mentionate mai sus.
Caracterul executoriu executoriu al contractului inseamna ca nu trebuie sa mai mergi in instanta pentru a-ti cere drepturile.
Avantajul pentru proprietar este ca nu mai trebuie sa introduca o actiune in justitie impotriva chiriasului (elimina timpul indelungat pe care l-ar presupune un astfel de proces) si ca se poate indrepta catre executorii judecatoresti pentru a recupera cuantumul chiriei datorate de chirias si/sau pentru a incepe procedurile de executare silita privind evacuarea chiriasului din spatiul inchiriat sau din spatiul in locatiune, au explicat pentru Wall-Street.ro oficialii  Ghica Boutique Law Firm.
Doar contractele de inchiriere ce vor fi inregistrate la administratia financiara vor dobandi caractetul executoriu si vor beneficia de avantajele de mai sus. Semnatura privata inseamna ca acel contract este incheiat doar de catre parti, fara notar sau avocat.

Ce se intampla daca apar cresteri neprevazute de costuri in contractul de inchiriere

Necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva este expres reglementata de Codul Civil: Impreviziunea – art. 1271
Pana in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata de Codul Civil, spun oficialii Ghica Boutique Law Firm.
Cand executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar incetarea contractului.
Pentru ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta.
Nu vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru spatii de birouri care au inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca in anumite situatii sa revizuiasca contractul.
In concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite conditii, expres prevazute de Codul Civil.
Ce inseamna asta concret ? Spre exemplu, daca am un contract de inchiriere incheiat anul acesta, iar peste 2 ani se maresc preturile la utilitati, iar eu, chirias, nu mai pot suporta costurile, lucru pe care nu l-am prevazut in contractul de inchiriere, atunci eu, chirias, si proprietarul ne ducem in instanta si cerem sa adapteze contractul si sa distribuie in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor sau sa se dispuna incetarea contractului la un anumit moment si cu anumite conditii. Acest lucru se poate intampla daca majorarea costurilor a intervenit dupa incheierea contractului, daca aceasta schimbare (majorare costurilor) nu au putut fi prevazuta de chirias in mod rezonabil la momentul incheierii contractului si daca nu s-a mentionat niciunde in contract ca isi asuma chiriasul riscul acestor schimbari, au explicat oficialii buticului de avocatura.
In plus, chiriasul trebuie sa faca dovada faptului ca a incercat intr-un termen rezonabil si cu buna credinta sa negocieze adaptarea echitabila a contractului.

Proprietarul vrea sa vanda imobilul pe care il am in chirie: ce se stipuleaza in noul Cod Civil?

Ce se intampla cu chiriasii in cazul in care dezvoltatorul decide sa instraineze imobilul detinut si dat in locatiune? Ca si pana acum, exista opozabilitate a contractului de locatiune fata de dobanditor, insa numai in urmatoarele conditii:
A. in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
B. in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.
Oficialii Ghica Law Boutique Firm au explicat ce presupun aceste conditii.
A. Opozabilitatea contractului de locatiune se dobandeste prin inscrierea in cartea funciara, care este un document public. In acest fel, se dobandeste dreptul partii de a invoca acest contract impotrica tertului care ar ridica pretentii in legatura cu un drept subiectiv dobandit de parte prin contractul de inchiriere (spre exemplu, eu am un contract de inchiriere inscris in cartea funciara si tu vii sa-mi spui ca ai si tu un contract de inchiriere pe acelasi spatiu, dar care nu e inscris in cartea funciara. Are intaietate cel care a inscris primul contractul in cartea funciara)
B.Am un apartament pe care l-am inchiriat catre X pe 1 iunie, iar pe 1 iulie vand apartamentul lui Y. Y ii cere lui X sa evacueze apartamentul si acesta invoca faptul ca data contractului lui de inchirere este anterioara datei contractului de vanzare.

Durata maxima a locatiunii

In art. 1777 – art. 1853 din Codul Civil - Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/201, pentru prima oara in Codul Civil, este reglementata durata maxima a locatiunii, aceasta fiind de 49 de ani, iar orice stipulatie contrara se considera redusa de drept la aceasta perioada.

Termene de vanzare mai scurte la licitatii

Termenele pentru vanzare au fost reduse, fiind situate acum intre 20 si 40 de zile de la data publicatiei de vanzare (anterior, acestea erau intre 30 si 60 de zile), iar publicatiile (anunturile) de vanzare se vor face, sub sanctiunea nulitatii vanzarii, intr-un ziar de circulatie nationala, atunci cand valoarea bunului depaseste suma de 250.000 lei, respectiv intr-un ziar local, in situatia in care valoarea bunului este mai mica de 250.000 lei.
Se impune precizarea ca aceste noi dispozitii se aplica doar executarilor silite incepute dupa intrarea in vigoare a Noului Cod de Procedura Civila. In consecinta, executarile silite incepute sub imperiul Codului de Procedura Civila din 1865 vor continua sa fie supuse normelor procedurale precedente, spune Daniel Cirstea, partener la Dragne si Asociatii.
In cazul garantiilor imobiliare, noul Cod Civil, care ar urma sa intre in vigoare pe 15 februarie, prevede sa fie organizate 3 licitatii, iar la ultima pretul sa scada la jumatate.
“In cazul apartamentelor, vanzarea se va face prin organizarea de una, doua sau trei licitatii. La prima licitatie, valoarea imobilului porneste de la pretul evaluat plus TVA. La a doua licitatie, pretul poate ajunge la 70%, daca se prezinta minimum doua persoane. La cea de-a treia licitatie, pretul poate sa scada chiar si sub 50%, daca se prezinta minimum doi licitatori“, a declarat Elena Puica, directorul comercial al Executari.COM.

Instituirea unei valori-prag in cazul urmaririi silite imobiliare

Un aspect de noutate este adus de instituirea unei valori-prag in cazul urmaririi silite imobiliare. Ca regula, vanzare bunurilor imobile ale debitorului poate fi facuta in cazul titlurilor executorii privitoare la creante mai mari de 10.000 lei. Exceptie face situatia in care debitorul nu are alte bunuri urmaribile sau, daca are bunuri urmaribile, acestea nu pot fi valorificate. In consecinta, ori de cate ori valoarea creantei ce formeaza obiectul executarii silite este mai mica de 10.000 lei, executorul judecatoresc va trebui, mai intai, sa efectueze urmarirea silita mobiliara (incluzand urmarirea silita prin poprire a sumelor de bani, titlurilor de valoare sau altori bunuri mobile incorporale urmaribile). Doar dupa ce se va constata ca nu exista astfel de bunuri sau ca, desi ele exista, nu sunt suficiente pentru acoperirea in intregime a creantei si a cheltuielilor de executare, se va putea incepe urmarirea silita asupra bunurilor imobile, spune Daniel Cirstea, partener la Dragne & Asociatii.
Avocatul a explicat ca atunci cand urmarirea imobiliara are ca obiect bunuri ipotecate, creditorul ipotecar va putea sa urmareasca silit doar bunul asupra caruia a fost constituita ipoteca. Daca, dupa vanzarea bunurilor ipotecate, creditorul nu si-a recuperat integral creanta, acesta va putea cere scoaterea la vanzare silita a bunurilor neipotecate ale debitorului. Anterior, creditorul ipotecar putea urmari in acelasi timp si imobilele neipotecate ale debitorului sau.

Datornicul poate cere instantei ca plata datoriei sa se faca din veniturile unor imobile neurmarite

Se constata, de asemenea, posibilitatea debitorului de a solicita instantei de executare sa-i incuviinteze ca plata integrala a datoriei sa se faca din veniturile nete ale imobilelor sale, chiar neurmarite, sau din alte venituri ale sale, timp de 6 luni. In reglementarea precedenta, aceasta cerere putea fi realizata numai cu privire la veniturile imobilului urmarit (nu si cu privire la veniturile imobilelor neurmarite). Mai departe, dispozitiile procedurale actuale arata ca in situatia incuviintarii acestei cereri se va dispune supendarea urmaririi. Aceasta masura va fi comunicata de catre executorul judecatoresc chiriasilor si arendasilor sau altor debitori care, de la data comunicarii, vor consemna toate sumele scadente in viitor la dispozitia organului de executare. Aceste sume de bani vor fi destinate exlusiv pentru acoperirea creantei creditorului urmaritor, mai spune partenerul Dragne si Asociatii.

Ce se intampla cu imobilile executate silite inchiriate catre terti.

Potrivit vechii reglementari, adjudecatarul imobilului scos la vanzare silita avea obligatia de a respecta locatiunea ce afecta imobilul supus urmaririi silite (anterioara notarii urmaririi in cartea funciara) indiferent de valoarea acesteia. In prezent legiuitorul face o distinctie si prevede ca o astfel de obligatie nu va exista atunci cand pretul locatiunii este mai mic cu o treime decat pretul pietei sau mai mic fata de cel rezultat din locatiunile precedente, a explicat avocatul Daniel Cirstea.

In privinta procesul-verbal de situatie, intocmit de catre executorul judecatoresc in vederea identificarii imobilului urmarit si stabilirii valorii acestuia, au fost aduse modificari asupra continutului. Astfel, pe langa descrierea imobilului, in procesul-verbal de situatie vor trebui sa se regaseasca si informatii cu privire la obligatiile fiscale ale imobilului urmarit, precum si cu privire la sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

Este recunoscut dreptul executorului judecatoresc de a solicita biroului de cadastru si publicitate imobiliara, in numele debitorului, deschiderea cartii funciare pentru imobilul urmarit silit atunci cand aceasta formalitate nu a fost indeplinita anterior. De asemenea, se prevede ca instanta de executare va putea sa ordone evacuarea debitorului din imobilul urmarit silit, pe parcusul desfasurarii procedurii de vanzare, la cererea creditorului sau a executorului judecatoresc.

www.wall-street.ro