Noile
reglementari, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul
executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata, care
poate constitui titlu executoriu numai prin simpla inregistrare a contractului
de locatiune la organele fiscale sau prin incheierea acestuia in forma
autentica. Caracterul executoriu al locatiunii produce efecte numai pentru
plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in
lipsa acestora, prin lege. In plus,
prevederile art. 1809 din Codul Civil, stipuleaza caracterul executoriu ce
produce efecte si cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in
locatiune, daca sunt indeplinite una dintre cele doua conditii prevazute de art.
1798 si mentionate mai sus.
Caracterul
executoriu executoriu al contractului inseamna ca nu trebuie sa mai mergi in
instanta pentru a-ti cere drepturile.
Avantajul
pentru proprietar este ca nu mai trebuie sa introduca o actiune in justitie
impotriva chiriasului (elimina timpul indelungat pe care l-ar presupune un
astfel de proces) si ca se poate indrepta catre executorii judecatoresti pentru
a recupera cuantumul chiriei datorate de chirias si/sau pentru a incepe
procedurile de executare silita privind evacuarea chiriasului din spatiul
inchiriat sau din spatiul in locatiune, au explicat pentru Wall-Street.ro
oficialii Ghica Boutique Law Firm.
Doar
contractele de inchiriere ce vor fi inregistrate la administratia financiara
vor dobandi caractetul executoriu si vor beneficia de avantajele de mai sus.
Semnatura privata inseamna ca acel contract este incheiat doar de catre parti,
fara notar sau avocat.
Ce se intampla daca apar cresteri
neprevazute de costuri in contractul de inchiriere
Necesitatea
revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva este expres
reglementata de Codul Civil: Impreviziunea – art. 1271
Pana
in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea
revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata
de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care,
in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite
tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a
circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata
de Codul Civil, spun oficialii Ghica Boutique Law Firm.
Cand
executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile
contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii
echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea
instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand
dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive
exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar
incetarea contractului.
Pentru
ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac
deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior
incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul
incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume
riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul
esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si
cu buna-credinta.
Nu
vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru
spatii de birouri care au inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze
pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca
in anumite situatii sa revizuiasca contractul.
In
concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica
revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite
conditii, expres prevazute de Codul Civil.
Ce
inseamna asta concret ? Spre exemplu, daca am un contract de inchiriere
incheiat anul acesta, iar peste 2 ani se maresc preturile la utilitati, iar eu,
chirias, nu mai pot suporta costurile, lucru pe care nu l-am prevazut in
contractul de inchiriere, atunci eu, chirias, si proprietarul ne ducem in
instanta si cerem sa adapteze contractul si sa distribuie in mod echitabil
intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor
sau sa se dispuna incetarea contractului la un anumit moment si cu anumite
conditii. Acest lucru se poate intampla daca majorarea costurilor a intervenit
dupa incheierea contractului, daca aceasta schimbare (majorare costurilor) nu
au putut fi prevazuta de chirias in mod rezonabil la momentul incheierii
contractului si daca nu s-a mentionat niciunde in contract ca isi asuma
chiriasul riscul acestor schimbari, au explicat oficialii buticului de
avocatura.
In
plus, chiriasul trebuie sa faca dovada faptului ca a incercat intr-un termen
rezonabil si cu buna credinta sa negocieze adaptarea echitabila a contractului.
Proprietarul vrea sa vanda imobilul pe
care il am in chirie: ce se stipuleaza in noul Cod Civil?
Ce
se intampla cu chiriasii in cazul in care dezvoltatorul decide sa instraineze
imobilul detinut si dat in locatiune? Ca si pana acum, exista opozabilitate a
contractului de locatiune fata de dobanditor, insa numai in urmatoarele
conditii:
A.
in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata
in cartea funciara;
B.
in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a
locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.
Oficialii
Ghica Law Boutique Firm au explicat ce presupun aceste conditii.
A.
Opozabilitatea contractului de locatiune se dobandeste prin inscrierea in
cartea funciara, care este un document public. In acest fel, se dobandeste
dreptul partii de a invoca acest contract impotrica tertului care ar ridica
pretentii in legatura cu un drept subiectiv dobandit de parte prin contractul
de inchiriere (spre exemplu, eu am un contract de inchiriere inscris in cartea
funciara si tu vii sa-mi spui ca ai si tu un contract de inchiriere pe acelasi
spatiu, dar care nu e inscris in cartea funciara. Are intaietate cel care a
inscris primul contractul in cartea funciara)
B.Am
un apartament pe care l-am inchiriat catre X pe 1 iunie, iar pe 1 iulie vand
apartamentul lui Y. Y ii cere lui X sa evacueze apartamentul si acesta invoca
faptul ca data contractului lui de inchirere este anterioara datei contractului
de vanzare.
Durata maxima a locatiunii
In
art. 1777 – art. 1853 din Codul Civil - Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil,
republicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/201, pentru prima
oara in Codul Civil, este reglementata durata maxima a locatiunii, aceasta
fiind de 49 de ani, iar orice stipulatie contrara se considera redusa de drept
la aceasta perioada.
Termene de vanzare mai scurte la
licitatii
Termenele
pentru vanzare au fost reduse, fiind situate acum intre 20 si 40 de zile de la
data publicatiei de vanzare (anterior, acestea erau intre 30 si 60 de zile),
iar publicatiile (anunturile) de vanzare se vor face, sub sanctiunea nulitatii
vanzarii, intr-un ziar de circulatie nationala, atunci cand valoarea bunului depaseste
suma de 250.000 lei, respectiv intr-un ziar local, in situatia in care valoarea
bunului este mai mica de 250.000 lei.
Se
impune precizarea ca aceste noi dispozitii se aplica doar executarilor silite
incepute dupa intrarea in vigoare a Noului Cod de Procedura Civila. In
consecinta, executarile silite incepute sub imperiul Codului de Procedura
Civila din 1865 vor continua sa fie supuse normelor procedurale precedente,
spune Daniel Cirstea, partener la Dragne si Asociatii.
In
cazul garantiilor imobiliare, noul Cod Civil, care ar urma sa intre in vigoare
pe 15 februarie, prevede sa fie organizate 3 licitatii, iar la ultima pretul sa
scada la jumatate.
“In
cazul apartamentelor, vanzarea se va face prin organizarea de una, doua sau
trei licitatii. La prima licitatie, valoarea imobilului porneste de la pretul
evaluat plus TVA. La a doua licitatie, pretul poate ajunge la 70%, daca se
prezinta minimum doua persoane. La cea de-a treia licitatie, pretul poate sa
scada chiar si sub 50%, daca se prezinta minimum doi licitatori“, a declarat
Elena Puica, directorul comercial al Executari.COM.
Instituirea unei valori-prag in cazul
urmaririi silite imobiliare
Un
aspect de noutate este adus de instituirea unei valori-prag in cazul urmaririi
silite imobiliare. Ca regula, vanzare bunurilor imobile ale debitorului poate
fi facuta in cazul titlurilor executorii privitoare la creante mai mari de
10.000 lei. Exceptie face situatia in care debitorul nu are alte bunuri
urmaribile sau, daca are bunuri urmaribile, acestea nu pot fi valorificate. In
consecinta, ori de cate ori valoarea creantei ce formeaza obiectul executarii
silite este mai mica de 10.000 lei, executorul judecatoresc va trebui, mai
intai, sa efectueze urmarirea silita mobiliara (incluzand urmarirea silita prin
poprire a sumelor de bani, titlurilor de valoare sau altori bunuri mobile
incorporale urmaribile). Doar dupa ce se va constata ca nu exista astfel de
bunuri sau ca, desi ele exista, nu sunt suficiente pentru acoperirea in
intregime a creantei si a cheltuielilor de executare, se va putea incepe
urmarirea silita asupra bunurilor imobile, spune Daniel Cirstea, partener la
Dragne & Asociatii.
Avocatul
a explicat ca atunci cand urmarirea imobiliara are ca obiect bunuri ipotecate,
creditorul ipotecar va putea sa urmareasca silit doar bunul asupra caruia a
fost constituita ipoteca. Daca, dupa vanzarea bunurilor ipotecate, creditorul
nu si-a recuperat integral creanta, acesta va putea cere scoaterea la vanzare
silita a bunurilor neipotecate ale debitorului. Anterior, creditorul ipotecar
putea urmari in acelasi timp si imobilele neipotecate ale debitorului sau.
Datornicul poate cere instantei ca
plata datoriei sa se faca din veniturile unor imobile neurmarite
Se
constata, de asemenea, posibilitatea debitorului de a solicita instantei de
executare sa-i incuviinteze ca plata integrala a datoriei sa se faca din
veniturile nete ale imobilelor sale, chiar neurmarite, sau din alte venituri
ale sale, timp de 6 luni. In reglementarea precedenta, aceasta cerere putea fi
realizata numai cu privire la veniturile imobilului urmarit (nu si cu privire
la veniturile imobilelor neurmarite). Mai departe, dispozitiile procedurale
actuale arata ca in situatia incuviintarii acestei cereri se va dispune
supendarea urmaririi. Aceasta masura va fi comunicata de catre executorul
judecatoresc chiriasilor si arendasilor sau altor debitori care, de la data
comunicarii, vor consemna toate sumele scadente in viitor la dispozitia
organului de executare. Aceste sume de bani vor fi destinate exlusiv pentru
acoperirea creantei creditorului urmaritor, mai spune partenerul Dragne si
Asociatii.
Ce se intampla cu imobilile executate
silite inchiriate catre terti.
Potrivit
vechii reglementari, adjudecatarul imobilului scos la vanzare silita avea
obligatia de a respecta locatiunea ce afecta imobilul supus urmaririi silite
(anterioara notarii urmaririi in cartea funciara) indiferent de valoarea
acesteia. In prezent legiuitorul face o distinctie si prevede ca o astfel de
obligatie nu va exista atunci cand pretul locatiunii este mai mic cu o treime
decat pretul pietei sau mai mic fata de cel rezultat din locatiunile
precedente, a explicat avocatul Daniel Cirstea.
In
privinta procesul-verbal de situatie,
intocmit de catre executorul judecatoresc in vederea identificarii imobilului
urmarit si stabilirii valorii acestuia, au fost aduse modificari asupra
continutului. Astfel, pe langa descrierea imobilului, in procesul-verbal de
situatie vor trebui sa se regaseasca si informatii cu privire la obligatiile
fiscale ale imobilului urmarit, precum si cu privire la sumele datorate cu
titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Este
recunoscut dreptul executorului judecatoresc de a solicita biroului de cadastru
si publicitate imobiliara, in numele debitorului, deschiderea cartii funciare pentru imobilul urmarit silit atunci
cand aceasta formalitate nu a fost indeplinita anterior. De asemenea, se
prevede ca instanta de executare va putea sa ordone evacuarea debitorului din
imobilul urmarit silit, pe parcusul desfasurarii procedurii de vanzare, la
cererea creditorului sau a executorului judecatoresc.
www.wall-street.ro
