luni, 9 februarie 2015

Incepe un nou boom imobiliar?

Incepe un nou boom imobiliar? Întrebarea este dacă noua generaţie vrea să fie proprietară, preferă să stea cu chirie sau vrea un model de leasing de apartament ca să nu fie prinsă de scăderea valorii proprietăţii

    Drama reală a celor care au credite în franci sau chiar în euro luate în boom nu este creşterea cursului, ci înjumătăţirea valorii proprietăţilor deţinute în garanţie, agravată şi de scăderea veniturilor proprii

Începe un nou boom imobiliar? E mult spus boom, dar cert este că piaţa începe să se mişte din nou, există cerere, au reapărut şi investitori, a spus la ZF Live Andrada Uca, consultant imobiliar, care  a trăit pe viu şi a analizat toată evoluţia pieţei imobiliare în ultimul deceniu. “Iar faptul că acum am avut curajul să fac o faptă în imobiliare arată că am încredere în piaţă, a menţionat ea”.

Învierea pieţei imobiliare din cavoul în care a intrat în criză începe să se vadă cu ochiul liber, dar şi în datele statistice: mai multe construcţii, mai multe livrări, mai multe credite acordate (Prima Casă reprezintă doar jumătate), cu mai multe tranzacţii şi mai mult interes din partea investitorilor.

1.    Cei care au ceva bani au început să cumpere apartamente şi să le închirieze, pentru că chiria le aduce un randament dublu, de 5-6% pe an la euro cel puţin, faţă de o dobândă la bancă de 2-2,5%.

2.    Încep să se cumpere din nou apartamente direct de pe planşetă pentru investiţii. Dacă iei apartamente cu discount de la dezvoltator, poţi să câştigi 10-15% la revânzare pe piaţă ori să ai un randament de peste 10% dacă le închiriezi.

3.    Dezvoltatorii, mai mari sau mai mici, sunt prezenţi din ce în ce mai mult pe piaţă: caută terenuri, construiesc ansambluri mai mici de 20-40 de locuinţe ca să nu-şi ia un risc mare, bancherii sunt puţin mai relaxaţi dacă au colateral sau au un istoric fără ţeapă. Dobânzile la credite, mai ales la leu, sunt jos, cerere există, dar destul de temperată. Oricum, chiar şi în aceste condiţii, randamentul unui dezvoltator se duce spre 30%.

4.    Băncile şi dezvoltatorii încep să ţină la preţ şi chiar îşi fac planuri să le mărească. La executări silite băncile nu mai acceptă orice ofertă, pentru că simt că piaţa se îmbunătăţeşte.

Bucureştiul conduce cursa imobiliară de a ieşi din cavoul crizei, dar la câteva ore în spate sunt şi oraşele mai mari, care reuşesc să atragă investitori şi în consecinţă forţă de muncă tânără.

De partea cealaltă este cererea care există, mai mult sau mai puţin solvabilă, care însă trăieşte, calculează şi analizează toate variantele de achiziţie uitându-se la ceea ce a fost în trecut, respectiv în perioada 2004-2008, de boom imobiliar, urmat de o cădere atât de dureroasă, care s-a lăsat cu cicatrice.

Totul se calculează acum şi se decide mai puţin în funcţie de nivelul dobânzilor, ci mai mult în funcţie de evoluţia economiei, stabilitatea leului, întemeierea unei familii şi în principal în funcţie de valoarea proprietăţii.

Nimeni nu mai vrea să se trezească că valoarea proprietăţii pe care o cumpără se înjumătăţeşte, dar el trebuie să plătească preţul întreg, cât nu face.

Din 2009 până în 2014, 1,2 milioane de tineri au terminat liceul, cam 200.000 pe an. Şi din aceştia 100.000 pe an s-au dus mai departe la facultate, iar restul şi-au găsit alternative: au terminat cursuri de specialitate şi şi-au găsit un job, au plecat din ţară, au devenit antreprenori sau stau în continuare la mama şi la tata, sărind dintr-un job în altul, de cele mai multe ori low-cost.

Din 500-600 de mii care au mers la facultate probabil că 300.000 au un job mai bun, care să le permită achiziţia unei proprietăţi. Dacă luăm în considerare şi pe cei care nu s-au aruncat să îşi cumpere un apartament în perioada de boom şi au stat cu chirie, se mai adună  încă 300-500.000. Deci avem o cerere solvabilă, bancabilă de 600-800 de mii. Întrebarea este ce face această cerere, spre ce se uită?

1.    Aşteaptă ca părinţii să le lase casa sau să facă ceva schimburi de apartamente?

2.    Rămân cu chirie de frică să se îndatoreze, având în vedere experienţa prietenilor lor, care ajung să plătească pe un apartament de două – trei camere cât pentru un apartament de lux, la preţurile actuale.

3.    Se înhamă la un credit imobiliar, dar decizia o iau foarte calculat şi mai ales dacă se gândesc să îşi întemeieze o familie. În acest caz fiecare are în minte foarte clar cât este dispus să plătească maximum pe două sau trei camere şi nu se aruncă.

4.    Se uită spre un model de achiziţie de tip leasing, ca la maşină. Ar vrea să plătească ratele, chiar dacă sunt puţin mai mari, dar să ştie că la final ori rămân cu apartamentul, ori, dacă se întâmplă ceva – o nouă criză urmată de o nouă cădere a preţurilor din piaţa imobiliară –, să poată da casa înapoi, dar să nu rămână agăţaţi într-o datorie, aşa cum sunt prietenii lor acum.

România este o ţară de proprietari, iar această mentalitate este adânc înrădăcinată în mintea noastră. Din acest motiv şi pe baza experienţei perioadei de boom, urmată de prăbuşire, în viitor vor câştiga dezvoltatorii şi investitorii care vor veni cu un pachet care să le permită clienţilor să se asigure pentru cazul în care va urma o nouă criză.

Iar pentru asta ofertele imobiliare şi pachetele financiare – creditele – trebuie să fie mai sofisticate, nu în sensul rău al cuvântului, de exemplu cum a fost piaţa de sub prime în America.

Oricum, ceea ce este bine este că piaţa imobiliară ”începe să umble din nou”, ceea ce va ajuta economia şi va schimba puţin starea noastră de spirit, că se mai întâmplă ceva, că se mai construieşte, iar tinerii îşi întemeiază familii.

Sursa: www.zf.ro

Niciun comentariu:

Trimiteți un comentariu